Ratgeber: was beim Mietvertrag für die Garage oder den Stellplatz zu beachten ist

Ein Vertrag für Wohnung und Stellplatz

Mietwohnungen mit dazugehörigem Parkplatz sind besonders in Innenstädten extrem begehrt. Mieter haben dann in der Regel einen sogenannten einheitlichen Vertrag für Wohnung und Parkplatz.
Ob es sich dabei um eine Garage oder einen Stellplatz handelt, spielt für die rechtlichen Regelungen keine Rolle.
Der Vorteil eines einheitlichen Vertrags:
Der Vermieter kann nicht ohne Weiteres den Stellplatz kündigen, sondern nur den gesamten Mietvertrag.

Gleiches gilt allerdings auch für den Mieter, wenn er den Parkplatz beispielsweise nicht mehr benötigt.
„Für den Stellplatz gilt derselbe Kündigungsschutz wie für die Wohnung. Das heißt: Der Vermieter benötigt einen gesetzlichen Kündigungsgrund, beispielsweise Eigenbedarf, damit eine Kündigung wirksam ist“, erläutert Michaela Rassat.
Die Miete für den Stellplatz alleine darf er dann ebenfalls nicht erhöhen.
Aber es gibt Ausnahmen: Ist eine Teilkündigung im Mietvertrag festgehalten oder möchte der Vermieter aus den Stellplätzen neuen Wohnraum machen, ist auch eine einzelne Kündigung möglich.
Wird dann der Mietvertrag über Stellplatz oder Garage separat gekündigt, kann der Mieter jedoch eine angemessene Herabsetzung der Miete verlangen.

Separater Mietvertrag für den Parkplatz

In vielen Fällen schließen Mieter für ihren Stellplatz einen separaten Vertrag ab.
Vertragspartner für Wohnung und Stellplatz können dann unterschiedliche Vermieter sein. Anders als bei einem einheitlichen Vertrag für Wohnung und Stellplatz können hier sowohl Mieter als auch Vermieter den Parkplatz einfach und unkompliziert ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen.
„Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei monatlicher Mietzahlung drei Monate“, so die Juristin von ERGO.
Ein besonderer Mieterschutz wie bei einem Wohnungsmietvertrag existiert bei einem eigenständigen Garagenmietvertrag nicht.
Auch ist die Kündigungsfrist des Vermieters nicht von der Mietdauer abhängig.

Das gilt bei Untervermietung

Doch was können Mieter tun, wenn der Parkplatz im Mietvertrag steht, sie ihn aber gar nicht benötigen?
„Wer seinen Stellplatz nicht kündigen möchte oder kann, hat die Möglichkeit, diesen unterzuvermieten“, erklärt Rassat.
„Dafür ist allerdings laut § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches zunächst die Zustimmung des Vermieters notwendig.“
Lehnt dieser ab, können Mieter ein Sonderkündigungsrecht haben – wenn es zwei separate Verträge gibt.
Auch bei dieser Kündigung ist dann die gesetzliche Frist zu beachten.

Das Sonderkündigungsrecht entfällt jedoch, wenn der Vermieter sich an der Person des Untermieters gestört hat – wenn dieser also zum Beispiel schon wegen Sachbeschädigungen oder Streitigkeiten bekannt ist.
Sind Wohnung und Garage mit einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, gibt es kein Sonderkündigungsrecht – denn die Garage kann nicht separat gekündigt werden.
Bei einer Untervermietung des Stellplatzes sind Haupt- und Untermieter die Vertragspartner. „Der Mieter kann somit selbst bestimmen, wie viel er für den Stellplatz verlangt“, so die ERGO Juristin.
Übrigens: Wer einen einheitlichen Vertrag hat und seine Wohnung kündigt, sollte nicht vergessen, auch den Garagenuntermietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Ansonsten droht eine Räumungsklage des Vermieters gegen Mieter und Untermieter.

Sonderfall: zwei Verträge, gleicher Vermieter

Eine spezielle Situation liegt vor, wenn der Mieter zwar zwei separate Vertragsdokumente für Wohnung und Stellplatz hat, diese aber mit demselben Vermieter abgeschlossen hat.
„Unter Umständen können diese Verträge dann rechtlich als einheitlicher Vertrag behandelt werden“, erklärt Rassat.
Für einen einheitlichen Vertrag sprechen zum Beispiel einheitliche Kündigungsfristen.
Gelten beispielsweise unterschiedliche Kündigungsfristen oder befindet sich der Parkplatz auf einem anderen Grundstück als die Wohnung, ist von zwei separaten Mietverträgen auszugehen.
Wie die rechtliche Beurteilung ausfällt, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig.